一般社団法人 建設雇用促進高度職業訓練アカデミー ACGIA

【06】住宅購入、金利以外に理解すべきもう一つのリスクとは?

住宅ローンで一番気になるのは、
やはり金利の動向かと思います。

金利が上がると、どれだけ総支払額が増えるのかを
把握しておくことはとても重要です。

▼では、金利以外に理解しておくべきもう一つの
リスクとして、皆さんは、なにが浮かびますか?

私がお伝えしたいのは、
60歳時点の住宅ローンの残債(年金リスク)です。

これから住宅を購入する方のほとんどが
60歳から5年間年金がない状態です。

可能な限りこの期間の残債を少なくする
計画が望ましい姿といえます。

事例として、借入3,000万円、返済期間35年、
金利が1.41%で計算すると、

毎月の支払額は9.1万円。
総支払額は3,802万円となります。

30歳のご主人(年収470万円、妻パート、
子が5歳と3歳)なら、
60歳時点の残債は524万円です。

1年先延ばしをして31歳になると、
60歳時点の残債は625万円です。
(101万円の差)

3年先延ばしをして33歳になると、
60歳時点の残債は822万円です。
(298万円の差)

∴先延ばしをすると、当然ですが
年金のない60歳時点の残債は増えてきます。

▼次に繰上返済を考えてみます。

毎月1万円を貯蓄すると約100万円
貯まりますので、それを8年後に、
10年間に戻ってくる
ローン減税
221万円を10年後に繰上返済すると、
60歳時の残債は99万円に減ります。

∴なんと、
524万円
99万円になるのです!

1年先延ばしをして同条件で繰上返済をすると、
60歳時点の残債は205万円です。
(106万円の差)

3年先延ばしをして同条件で繰上返済をすると、
60歳時点の残債は414万円です。
(315万円の差)

∴先延ばしをすると、もっと多くの繰上返済を
しなければ、残債が減らないことがわかります。

▼数字は正直です。

上記の年金リスクと金利の上昇リスクを考慮すると、
条件が整っているのであれば、早い時期の購入が
望ましいことをご理解頂けると思います。

消費税10%!増税後もこの考え方は有効です。

お客様にとっては、非常に大事な話です。

そして、工務店の皆様にとっては、
増税後も早期契約の為のロジック
(契約効率のアップ)になります。

▼補足事項となりますが、
増税後に有利な住宅税制もあります。

住宅ローン減税、すまい給付金、住宅資金贈与は、
制度的には増税後が得する内容です。

しかし、実際、増税前後のどちらが得するか
については、借入額、年収、契約日、贈与額等
の内容によって異なってきます。

今回は、金利以外に理解すべきもう一つの
リスクということで、年金リスクについて
お伝えしました。

住宅トレンドセミナーでは、上記の内容について
解説をします。

また、住宅FP研修を受講して頂きますと
そのスキルを習得して頂けます。
受講方法は、本サイトの各コーナーを
ご覧ください。

ご質問等は、以下のフォームから「送信」して下さい。

一般社団法人建設雇用促進高度職業訓練アカデミー
ACGIA 代表理事 大高英則
(CSI総合研究所 代表)

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