今回は、「消費税と住宅税制」についてです。
消費税10％の経過措置まで、１年４ヶ月です。
増税前後の受注獲得の為には、
「いつ建てるのが得か？」についての理解が必要です。
考え方のポイントについてお伝えします。
消費税増税前後、受注獲得の為の住宅ＦＰ
消費税の増税前後で、「いつ建てるのが“得”か？」
を考える場合のポイントは、以下の通りです。
ポイントは、以下の３点です。
❶年金、金利、家賃を考えると、消費税増税“前”が得！
◎これからマイホームを購入する人のほとんどは、60歳から
5年間年金がありません。60歳までに住宅ローンの残債を
少なくすることが望ましいと言えます。
繰上返済を考えた場合、先延ばしをすると、60歳時点の残債が
増えてきます。消費税増税の有無に関わらず早期の購入が
望ましいと言えます。
◎金利の上昇リスクを考えると、条件が整っているのであれば、
早期の購入が望ましいと言えます。
◎家賃についても、条件が整っているのであれば、無駄な出費
を押えるうえで早期の購入が望ましいと言えます。
❷住宅ローン減税と住宅資金贈与は、消費税増税“後”が得！
◎住宅ローン減税は納めた税金（所得税と住民税の一部）が
戻ってくる仕組みですので、消費税増税前後では同じです。
しかし、「すまい給付金」は、増税後が得な制度になっています。
◎住宅資金贈与も増税後が非課税枠が多く、得になる仕組みです。
❸相続税がかかる人は、消費税増税“後”が得！なケースがある！
◎相続税対策として高額の贈与を考えている方は、消費税増税後に
住宅資金贈与を活用してマイホームを購入すれば、消費税の増税分
以上の得をするケースがあります。
では、相続税がかかる可能性はどうでしょうか？
◎平成27年以降、相続税に対象者が増えています。
これは平成27年から相続税の基礎控除が下がったためですね。
◎新築すると相続税のリスクが高まる！ということをご存知ですか？
これは、新築して持家になると、小規模宅地等の特例で、土地の
課税価格を8割減額できる特例が使えなくなるためです。
売って３年経過すれば特例を使えますが、売ることは
通常ないでしょう。
◎築30年、建物の相続税評価額はゼロではありません。
では、いくらになるかをご存知ですか？
建物の相続税評価額は、固定資産税の家屋の評価額です。
再建築価格の２割が残ります。
◎親の現金がいくらあると相続税がかかるのか？
どのように確認すれば良いかご存知ですか？
これは、土地の相続税評価額＋建物の相続税評価額＋現金＞
相続税の基礎控除で計算すれば確認できます。
但し、土地や建物の相続税評価額の確認方法は
理解をしておく必要があります。
上記の内容を考慮して、相続税がかかる場合は、住宅資金贈与を活用
して新築、あるいは、建替えを行うことが相続税対策となります。
住宅資金贈与は、消費税増税後が非課税枠が多くなります。
∴相続税がかかる場合は、住宅資金贈与の額によっては
消費税増税後が得になります。
上記の内容については、数値的に表した事例を見ると
理解しやすくなります。
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ＡＣＧＩＡ 代表理事 大高英則
（ＣＳＩ総合研究所 代表）
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